El rol del Estado en la crisis por la vivienda

Escrito por el 13 febrero, 2008

Especial Cecilia y Facundo para OYR 

El problema de la vivienda esta íntimamente relacionado con las políticas de Estado y con las interpretaciones y aplicaciones que cada gobierno realizó y realiza de tales políticas en cada período.

 

Proceso Histórico en NeuquénDesde los sesenta hasta los noventa.

En Neuquén, a partir de la década del ’60, el Estado comenzó a intervenir en la política de vivienda. Caracterizada por la participación directa del Estado, la respuesta al problema de la vivienda para un importante sector de la población estuvo asociada a la oferta de amplios programas públicos. Esta intervención del Estado fue centralizada y sin participación de la población y dio como respuesta un marcado sesgo urbano, conjuntos habitacionales estereotipados y sin atención en su localización. Entre fines de la década de 1960 y el año 1991, el Estado construyó 26.821 viviendas, el 41.8% en Neuquén Capital y el 22% en el resto de las principales localidades del Departamento Confluencia (INDEC).

La intervención estatal en este período posibilitó el acceso a la vivienda propia a una importante franja de la población, pero sólo a nivel cuantitativo dejando de lado todo lo referente a otras condiciones que hacen a la calidad de vida como lo son la calidad de la vivienda, los servicios de agua, cloaca, electricidad, calles, transporte, espacios verdes, etc.

Esta falta de planificación y la respuesta en este período por parte del estado  privilegiaban la lógica de funcionamiento del mercado del suelo urbano al negocio inmobiliario, desarrollando las mejores ubicaciones y servicios para el sector medio/alto de la población y dejando las áreas periféricas y de suelo de menor costo a los sectores cadenciados; es decir, la expansión de la ciudad hacia el oeste y norte, al sector bardas (muy disecado por la acción hídrica y con riesgo potencial de derrumbe). Paradigma de esto es la segregación social-territorial del Barrio Parque Industrial, un conjunto habitacional de 800 viviendas que soporta todos los problemas arriba descriptos.

 A Partir de los Noventa

En plena expansión de la política neoliberal, el Estado Neuquino introdujo los conceptos definidos por Naciones Unidas y el Banco Mundial. A partir de estas sugerencias de los organismos internacionales, el Estado dejó de Intervenir para pasar a implementar la denominada “estrategia facilitadora para la vivienda”, centrada en el aprovechamiento de los conocimientos sobre el funcionamiento de los mercados inmobiliarios con el propósito de que las iniciativas del sector privado, de las organizaciones sociales y de las personas fomentaran el sector de la vivienda. En este marco, el sector público debió abandonar su papel de productor de vivienda y se orientó al de facilitador de las iniciativas particulares en el mercado, al amparo de la existencia de instrumentos regulatorios y sistemas financieros saludables” (Conferencia de las Naciones Unidas sobre asentamientos Humanos, Estambul 1916).

A partir de entonces, disminuyeron la construcción pública de vivienda y intervención del Estado en la oferta y demanda del mercado mobiliario. Se creó el A.D.U.S. como ente “facilitador” del Estado y se promovió la organización de la población civil en cooperativas de vivienda como organizaciones sociales demandantes.

 El fortalecimiento del negocio inmobiliario

Desde el retiro del estado como regulador del mercado inmobiliario, la lógica que regula el comportamiento de oferentes y demandantes en el mercado es la construcción privada.  Para la oferta, la lógica que prevalece es la de la rentabilidad y su consecuente evaluación de los rendimientos y riesgos de las operaciones aisladamente o en unión con otros.

Para la demanda, pueden diferenciarse como mínimo tres sectores entre los potenciales demandantes del mercado de viviendas: el que abarca a los estratos de altos ingresos, el correspondiente a las clases medias y el que no tiene acceso a la vivienda salvo mediante intervención del Estado.

El primero de los mencionados involucra propiedades a partir de 150.000 dólares aproximadamente; en él operan los compradores con total autonomía financiera y alta capacidad crediticia. Estos adquirentes tienen ingresos corrientes y acumulados que les dan cierta independencia del ciclo económico, siendo también en su calidad de inversionistas, demandantes de propiedades para alquilar o revender.

nqn comp.jpgEl segundo sector demandante de viviendas es el compuesto por las clases medias, todos aquellos que en mayor o menor medida tienen cierta capacidad de endeudamiento. A ellos va dirigida la política de créditos orientada por los Bancos.

Y por último, el sector compuesto por los sectores obreros y populares, los sectores que con las políticas de décadas pasadas accedían a grandes planes de viviendas en sectores segregados, con poca o escasa planificación, y con gran hacinamiento humano. Hoy, con el Estado como facilitador y con las financiaciones de organismos internacionales, cada vez son más las restricciones que impone el ADUS y en general todos los organismos nacionales, provinciales y municipales de vivienda. Por lo tanto, cada vez son mayores las dificultades de los más débiles para acceder a la vivienda propia.

 

La consecuencia de las políticas neoliberales

En consecuencia, el sector de los trabajadores, a partir de la década de los noventa, se ha visto en su mayoría imposibilitado de acceder a la vivienda propia y, además, debido a que el stock de viviendas disponibles en alquiler para estos sectores se encuentra parado, los mismos han aumentado de manera agravante. Mientras que en la década del noventa el alquiler representaba el 30% del salario mínimo, hoy ha superado el 65% de los ingresos.   

Es por esta razón que en los últimos tiempos ha proliferado la ocupación irregular de terrenos fiscales y privados. En Neuquén capital, por ejemplo, cerca de 8.000 familias viven en las precarias casillas que componen estos asentamientos ubicados en su mayoría en las inmediaciones de las bardas que rodean la ciudad. Son algunos de los más castigados por la miseria, la desocupación, la inseguridad y la falta de servicios esenciales. Sin gas natural, ni salas de primeros auxilios, dependen de la ayuda estatal para la provisión de leña, garrafas, medicamentos y comedores.

Quienes los habitan no reúnen las condiciones mínimas requeridas para acceder a una vivienda pública y mucho menos a una vivienda privada. Algunos de ellos provienen de familias que consiguieron sus casas por esta vía, lo que estaría significando que ésta es la única alternativa que visualiza la población más pobre para obtener un lugar donde vivir.

Por su parte, el Estado no logra encontrar soluciones para este problema de larga data, ya que pese a la deteriorada situación económica, Neuquén y su zona de influencia continúa siendo un foco de atracción de inmigrantes. Los resultados de la política de los últimos años ha dado este dato sobresaliente, mientras que en el periodo 1977-1989 surgieron 4 ocupaciones en la ciudad, en la actualidad las mismas superan a más de 65 y siguen creciendo (26.000 familias sin techo, según el Diario Río Negro)

Según el censo 2001, más del 16% de los habitantes de la provincia (más de 450.000 personas) viven en condiciones habitacionales precarias, ya sea en casas con piso de tierra o arenado, sin provisión de agua potable, como en ranchos, casillas, o locales no habilitados para construcción. Otra lectura indica que son casi cuatro personas las que viven por hogar, dato aplicable tanto a viviendas en estado óptimo como a ranchos y casillas (Río Negro 5/2/08)

El Estado hoy sigue favoreciendo abiertamente al negocio inmobiliario. Por un lado, arregla con los grupos inversores los mejores suelos, el caso paradigmático es la expropiación de la isla 132 que cuenta con 52 hectáreas, con un valor estimativo de 60 USD el metro cuadrado. Por otro lado, mantiene su desentendimiento en la regulación del mercado de la vivienda. De esta manera, el sector privado construye para el sector de la población con capacidad de endeudamiento, a costa de la rentabilidad que le genera la nula construcción de viviendas sociales, aumentando la demanda de alquileres y en consecuencia castigando a la población de menores recursos. La clase alta hace grandes negocios, la clase media accede a créditos que le permiten ser propietaria y la clase baja y de menos recursos paga alquileres con alto sobreprecio, se hacina en casas de familiares o toma tierras (cuando no queda en la calle).

Según las estadísticas del Colegio de Arquitectos y la de Cámara Inmobiliaria de Neuquén, Neuquén necesita hoy 40.000 viviendas. Lo peor esta por venir. El Estado Provincial y Municipal demuestran algo de preocupación sólo cuando los vecinos y vecinas toman terrenos fiscales de zonas semi –residenciales. Sin embargo, su única preocupación es cómo seguir favoreciendo a las clases que tienen posibilidad de seguir haciendo grandes negocios, cómo mantenerse afuera del mercado y cómo resolver las cuestiones extremas mediante la creación de barrios segregados en la meseta.

 Que habría que hacer

Cambiar la política neoliberal del Estado como facilitador tendría que ser el primer paso. El Estado debiera volver a construir, pero con participación y planificación ciudadana, asumiendo el concepto de hábitat y calidad de vida. Además, en lo urgente, tendría que intervenir en el mercado inmobiliario poniendo techo a los alquileres y reubicando en viviendas a la población segregada de las tomas. Debería cumplir en lo inmediato con todos los planes de construcción de viviendas en diferentes tierras fiscales que hoy se encuentran parados.

Lamentablemente, tanto los gobiernos nacional y provincial como el municipal, lejos de querer revertir esta problemática, siguen engrosando los planes del modelo neoliberal. La segregación de tomas y los barrios privados seguirán proliferando. Grandes barrios para pequeños sectores, segregación para la mayoría empobrecida es lo que planifican los diferentes gobiernos junto con el sector empresario inmobiliario. 

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