Ley de Alquileres: de qué se trata

El pasado 11 de junio el Senado dió la media sanción que faltaba para la aprobación de la Ley de Alquileres en Argentina que afecta a 9 millones de inquilinos. En esta nota te contamos cuál es su contenido, cuáles son las discusiones que la atraviesan y los desafíos que enfrenta.

La Cámara de Diputados la había aprobado en noviembre del 2019. Por ahora, y por lo menos hasta que sea publicada en el Boletín Oficial y reglamentada, rige la ley anterior y los contratos que vencieron o vencen entre marzo y septiembre de 2020 están amparados por el Decreto 320/20, que prorrogó su vigencia hasta el 30 de septiembre.

Por otra parte, sólo regirá para contratos nuevos y no para los que ya están en curso. La norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y sus puntos principales son la modificación de la duración mínima de contrato de 2 a 3 años, la incorporación de un índice oficial para regular el aumento anual (y no semestral) del valor del alquiler – promediando inflación y salarios-, la habilitación de la posibilidad de que las y los inquilinos ofrezcan más de una garantía, que las expensas extraordinarias estén a cargo de la parte locataria, y dispone que el depósito sea de un solo un mes y con un monto no mayor al primer mes de alquiler .

Además, indica una serie de políticas que deberán implementarse, como acciones para grupos vulnerables -jubiladas/os y mujeres en situación de violencia- y el arbitraje del Ministerio de Justicia ante posibles conflictos entre locatarias/os y locadoras/es. Por último, obliga a las y los propietarios a registrar el contrato en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Para las organizaciones que vienen promoviendo desde hace años esta ley, se trata de un avance en el camino a garantizar el derecho a la vivienda, especialmente para los 9 millones de inquilinos que hay en Argentina. El proyecto fue presentado por la Federación de Inquilinos Agrupados y apoyado por muchas organizaciones incluidas en Habitar Argentina y otros colectivos.

¿Qué dice la ley?

Los puntos principales son la extensión del plazo de los contratos, la fijación de un índice para la actualización del valor, el pago de expensas y los desalojos. Además, moviliza la implementación de políticas públicas, como el Programa Nacional de Alquiler Social.

El índice para la actualización anual de los precios (y no semestral como venía ocurriendo) estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

El plazo mínimo de la locación de inmueble será tres años.

No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.

Sobre reparaciones, expensas e impuestos a la propiedad:

Introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.

El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.

Sobre la garantía:

Los locadores deberán aceptar como garantía al menos dos de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

Sobre la renovación o finalización del contrato:

El locador deberá informar con 3 meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato. Establece que el locador debe intimar fehacientemente al locatario dando un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación y lugar de pago previo a la acción judicial de desalojo. Los 3 meses de anticipación buscan dar tiempo al inquilino para buscar otra vivienda, pero el punto de los desalojos inmediatos fue parte de una negociación perdida por parte de los inquilinos.

Sobre formalización y blanqueo:

Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.

Políticas públicas a implementar:

Para la resolución de conflictos, deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires espacios de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo. La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión.

Creación del Programa Nacional de Alquiler Social:

Este programa estará destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler formal para personas en situación de vulnerabilidad. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del programa, debe tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género y personas adultas mayores.

Deberá promover la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución; propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos para facilitar el acceso a la locación de viviendas; diseñar mecanismos orientados a ampliar la oferta de inmuebles en alquiler destinados a la vivienda; y promover en conjunto con la ANSeS la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de prestación por desempleo.

Sobre los contratos:

La Defensoría elaboró un modelo de contrato para utilizar en todo el país, a través del Programa de Atención a Inquilinos, que podrá ser utilizado en todas las relaciones de alquiler de vivienda del país. Está disponible en este enlace.

¿Cuáles son los argumentos en contra?

Algunos de los argumentos que propietarios e inmobiliarias esgrimen es que esto va a perjudicar a los inquilinos porque el mecanismo de ajuste establecido por esta nueva ley aumentará los precios de los alquileres más de lo que se ajustan hasta ahora, lo mismo que el pago de expensas extraordinarias que deberán ser soportadas por los dueños quienes la trasladarán al precio de los alquileres.  Además tener que declararlos ante la AFIP va a encarecerlos también porque sobre esos ingresos el propietario deberá pagar impuesto al fisco nacional. Pero, contradictoriamente, dicen que va a dejar de ser rentable alquilar, entonces que muchos propietarios evalúan poner en venta sus propiedades (lo que, teóricamente, sacaría del mercado del alquiler a muchos inmuebles y aumentaría los precios de los alquileres también). En definitiva, que la regulación sobre los alquileres será una catástrofe para todos y que el Estado no debería intervenir en un acuerdo entre privados.

Sin embargo, actualmente la mayoría de los inquilinos nos encontramos en situación de vulnerabilidad y muchos dedican mucho más que el 30% de su ingreso a alquilar. Por otra parte, que los propietarios no registren ante la AFIP los alquileres implica que los inquilinos no pueden deducirlo como un gasto en el Impuesto a las Ganancias, entre otras cosas. A su vez, las normas difusas respecto a quién debe pagar las expensas extraordinarias actualmente provoca que en muchos casos sean los inquilinos quienes hacen frente a estos gastos, al igual que el ABL u otros referidos a la propiedad. Es decir que si bien algunas de estas normativas ya existen, la informalidad y los manejos discrecionales del mercado inmobiliario provocan que dependa de la buena voluntad de las partes que el trato sea justo.

En este análisis, Juan Pablo Acosta desmenuza los argumentos de propietarios e inmobiliarias respecto a los valores del alquiler. Además, pone en discusión la dolarización del mercado de viviendas. ( https://twitter.com/juanpcosta82/status/1271608985016295425)

 ¿Cuáles son los desafíos a futuro?

En una entrevista de Tiempo Argentino, Gervasio Muñoz, titular de la Federación de Inquilinos Nacional, dijo que: “Esta ley es una mancha venenosa. Es incómoda para muchos sectores. Se trata de regular el mercado inmobiliario y no de construir viviendas. Por eso, nos hubiera gustado discutir otra ley para esta etapa y con este gobierno, una ley mucho más profunda. En ese sentido, es una oportunidad perdida. Se podría haber sacado una ley no tan conservadora, sin todos los cambios que hubo que adoptar en la negociación con el macrismo en su momento, cuando era gobierno y tenía un mayor peso en el Congreso. Así y todo, es un avance muy importante.”

Además, en una nota de La Garganta Poderosa, habló sobre los sectores populares y los alquileres informales en los barrios vulnerables: “El alquiler de viviendas sufre un proceso donde las inmobiliarias avanzan cada vez más y no es casual entonces que haya aumentado la demanda también en los barrios populares; sin embargo, ahí se necesita un tratamiento mucho más integral que la regulación del mercado formal. Son situaciones completamente diferentes, pero tienen las mismas causas: la concentración de la riqueza, de las propiedades y de la privatización absoluta del negocio en Argentina.”

Para concluir, esta ley evidencia el alto nivel de informalidad que tiene el sector y las dificultades colectivas de asumir la vivienda como un derecho y no como un acuerdo entre privados. Retomando palabras de Muñoz: “El sueño de la casa propia nos metió en la individualidad, pero la pelea por el acceso a la vivienda es colectiva.”